De dónde sale el precio por metro cuadrado de cada zona
Es la mediana de lo que se pide por metro entre los anuncios comparables de la zona. Se pide, no se vende: nadie nos dice a cuánto se cerró cada operación.
Revisado el
¿De dónde salen los datos?
De más de 8.000 anuncios del mercado de Caracas con su zona identificada, no solo de lo que se publica en Housy. Con lo nuestro no llegaríamos a una muestra suficiente en casi ninguna zona.
Se compara lo que se parece: apartamentos con apartamentos, casas con casas, venta con venta y alquiler con alquiler. Locales, oficinas y terrenos son otro mercado y aquí no entran.
¿Por qué la mediana y no el promedio?
Porque un solo anuncio mal escrito destruye un promedio. Entre esos anuncios hay una venta a 1.300.000.000: bolívares en un campo de dólares, o un error al teclear. Cuando lo medimos en Baruta, el promedio daba 93.365 $/m² y la mediana, 642 $/m².
La mediana es el valor del medio: la mitad de los anuncios pide menos y la otra mitad pide más. Un valor absurdo no la mueve.
¿Cuántos anuncios hacen falta?
Al menos 11 comparables en la zona. Con menos no sale el bloque, porque un anuncio más o menos movería la cifra entera. Siempre se enseña sobre cuántos anuncios se calculó.
Antes se descartan los que no pueden ser ciertos: por debajo de 150 $/m² en venta o de 2 $/m² en alquiler.
Una zona sin muestra propia puede medirse con la de al lado cuando el mercado no las separa, y el bloque dice cuál: una casa en Colinas de La Lagunita se compara con «Casas en venta en La Lagunita».
¿Qué es la mitad central?
Los 50 anuncios del medio de cada 100, quitando los 25 más baratos y los 25 más caros. Es la banda azul del dibujo, y dice lo que se pide normalmente en esa zona.
Si el precio por metro cae dentro de esa banda, está dentro de lo normal. Si cae fuera, el bloque dice cuánto se separa de la mediana y hacia qué lado.
¿Qué es la Estimación by Housy?
Un número para una casa concreta: la mediana del precio por metro de los 10 anuncios de su zona y su tipo más parecidos en tamaño, multiplicada por sus metros. Se usa el tamaño porque los inmuebles grandes suelen pedir menos por metro, y una mediana de barrio no lo sabe.
El «entre X e Y» que la acompaña es la mitad central de esos mismos anuncios. Solo sale en ventas de apartamentos y casas, y solo cuando hay comparables suficientes y se parecen entre sí. Si no, preferimos no decir nada.
Tampoco sale si el precio pedido queda muy lejos de esa banda: lo más probable entonces es que haya un dato mal escrito, y no una ganga.
¿Qué no te dice este número?
No es una tasación. No ve el estado de la casa, la vista, el piso ni lo que se paga de condominio, y dos apartamentos con los mismos metros pueden valer muy distinto.
Sirve para saber si un precio está en lo normal antes de negociar. Puedes ver lo que se pide en cada zona en apartamentos en venta y casas en venta.